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2018年1-5月数据投资韧性仍在 销售面积金额双双反弹

本文来源:和讯财经 2018-06-14 21:14

 

  一.

  销售面积金额双双反弹,

  东部单月销售增速创今年最高

  2018年1-5月,全国商品房累计销售金额4.88万亿元,同比增长11.8%,增速较前期回升2.8个百分点;销售面积5.64亿平米,同比增长2.9%,增速较前期回升1.6个百分点,为近一年来累计增速首次回升。5月单月销售金额为1.26万亿元,同比增长20.63%;销售面积1.42亿平米,同比增长7.99%。销售金额和面积增速的双双反弹,主要是相较于一季度严格的预售证管控,5月部分城市出现了预售证和备案政策的松动,房企推盘节奏有所加快。

  从区域来看,1-5月分区域商品房销售面积累计增速分别为:东部同比下降6.7%、中部同比上升13.3%、西部同比上升9.9%、东北同比上升3.3%;1-5月分区域商品房销售金额累计增速分别为:东部同比上升2.1%,中部同比上升26.9%,西部同比上升26.8%,东北同比上升18.9%。东部地区由于高基数的原因,销售面积增速仍负,但5月东部地区单月销售面积同比增加11.27%,为今年以来最高增速。

  当前政策调控依然严厉,房企面临本年度业绩目标的压力,预计之后会继续加大推盘,今年地产销售或超市场预期。

  图:2017年-2018.5全国商品房累计销售额及增速

图:2017年-2018.5全国商品房累计销售面积及增速
图:2017年-2018.5全国商品房累计销售面积及增速

图:2017年-2018.5全国商品房单月销售均价
图:2017年-2018.5全国商品房单月销售均价

2018年1-5月数据投资韧性仍在,销售增速全面回落
二.

  投资增速韧性犹在,同比增长10.2%

  (1)成土地市场成交回暖

  2018年1-5月份,房地产开发企业土地购置面积7742万平方米,同比增长2.1%,1-4月份为下降2.1%,5月单月地购置面积2330万平方米,同比增幅为13.5%,较2017年全年下降13.7个百分点,;1-5月全国累计土地成交价款3522亿元,同比增长16.0%,增速提高2.4个百分点,增速较2017年全年降低33.4个百分点。5月单月土地成交价款为1131亿元,同比增长21.5%。

  我们认为土地市场的回暖主要是由于政府供地力度的增加,同时土地市场成交价格趋于合理,企业入市的意愿增强。

  图:累计土地成交价款及增速

2018年1-5月数据投资韧性仍在,销售增速全面回落
  (2)新开工节奏加快

  2018年1-5月份,全国房屋累计新开工面积72190万平方米,增长10.8%,增速提高3.5个百分点。增速较2017年全年上升0.3个百分点,新开工增速较四月再次回升,并创今年新高,新开工面积提升显著。融资环境或倒逼企业加快开工节奏,提高销售速度加速回款。

  图:2017年-2018年5月累计新开工面积及增速

2018年1-5月数据投资韧性仍在,销售增速全面回落
  (3)开发投资增速平稳

  2018年1-5月份,全国房地产开发投资41420亿元,同比名义增长10.2%,增速比1-4月份微跌0.1个百分点,投资增速犹在,这与我们前期判断一致。其中,住宅投资29037亿元,增长14.2%,增速与1-4月份持平。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.1%。5月单月全国房地产开发投资金额为10828亿元,同比增长9.78%。

  之前我们认为,开发投资增速保持高位主要还是由于土地购置费用的贡献。由于土地购置费较土地成交价款有明显的滞后性,所以未来两季度房地产投资仍持续于高位。后期土地购置费的拉动会逐渐减弱,如果企业新开工保持较高的水平,投资增速依然能保持平稳。

  图:房地产开发投资累计金额

2018年1-5月数据投资韧性仍在,销售增速全面回落
  三.

  单月到位资金增速反弹明显,

  销售改善为主要影响因素

  2018年1-5月,房地产开发企业到位资金为6.20万亿元,同比增长5.1%,较前期反弹3个百分点;5月单月到位资金增速大幅提升至17.4%,销售改善为主要影响因素。

  图:房地产开发企业累计到位资金

图:房地产开发企业累计到位资金组成
图:房地产开发企业累计到位资金组成

2018年1-5月数据投资韧性仍在,销售增速全面回落
  2018年1-5月,房地产开发企业到位资金具体情况如下:

  国内贷款10201亿元,同比下降2.8%;

  利用外资21亿元,同比减少76.2%;

  自筹资金19473亿元,同比增长8.1%;

  定金及预收款20122亿元,同比增长12.7%;

  个人按揭贷款9250亿元,同比下降3.6%。

  房企传统融资渠道依旧承压,国内贷款累计增速同比下降2.8%,依旧维持负增长;个人按揭贷款也受到调控政策影响,为9250亿元,同比减少3.6%,我们认为地产融资收紧趋势将延续,去杠杆的影响正在逐步显现,开发贷和个人按揭贷款的调控在短期内不会得到放松,同时非标收紧也使企业的融资规模进一步承压。

  定金及预收款为20122亿元,同比增加12.7%,5月单月为5135亿元,同比增加28.15%,单月增速较前期明显上升,5月单月销售反弹带动了单月到位资金的明显上行。在国内去杠杆、美元持续加息的背景下,房企融资环境相对严苛,加快开工、入市,采用高周转策略加快现金回流或是企业降低资金风险的最好选择。

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(责任编辑:张洋 HN080)

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