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摇号购房摇成一种病!这些乱象出现 西安这座世界历史名城火了

本文来源:和讯财经 2018-06-03 22:16
摇号购房摇成一种病!这些乱象出现,西安8人官职摇没了,深圳可以这样钻空子
图片来源:视觉中国

  最近,西安这座世界历史名城火了,除了在抖音上迅速走红,还有一下子飙涨的和某楼盘摇号内定事件。

  6月2日,中国记者从长安宣传官方获悉,西安市长安区调查组发布了调查处理情况的通报,经调查,有35名公职人员受购房者请托,给西安天磊有限公司“南长安街壹号”项目部相关人员“打招呼”,8人被免职,5人受到党内严重警告处分,8人受到记大过处分,14人受到记过处分,其中有6人同时被调整管理岗位。

  一二手房价差存在巨大套利空间之下,摇号购房成为一种“病”,上海、深圳、杭州等城市先后被曝光天价“喝茶费”之后,深圳某新楼盘爆出,迅速公司名义转让。

  35名公职人员打招呼8人被免职

  5月24日晚,网上传出4月29日“南长安街壹号项目部分摇号购房者信息登记表”后,西安市长安区成立了调查组,对4月29日“南长安街壹号”项目摇号售房过程和涉事人员进行全面调查。

  6月2日,长安宣传官方微博公布了关于网传“南长安街壹号项目部分摇号购房者信息登记表”调查处理情况的通报。

  西安市长安区调查组表示,经调查,在4月29日公开摇号销售“南长安街壹号”项目过程中,西安天磊置业有限公司和武汉矩阵科技有限公司相关工作人员涉嫌破坏计算机信息系统犯罪,西安市公安局长安分局已于5月31日立案侦查,并对企业销售经理、摇号系统操作员等7名犯罪嫌疑人采取了刑事强制措施。

  调查结果显示,有35名公职人员受购房者请托,给西安天磊置业有限公司“南长安街壹号”项目部相关人员“打招呼”。8人被免职,5人受到党内严重警告处分,8人受到记大过处分,14人受到记过处分,其中有6人同时被调整管理岗位。

  不仅“位子”没了,煮熟的鸭子也飞了。调查结果显示,对116人(涉及公职人员35名)请托违规销售的106套房屋(10人放弃购房资格),重新进行公开摇号销售。前述所涉违规销售的购房者不得参加重新摇号。

6月1日,西安市长安区人民政府网站显示,该区人大常委会已于5月30日接受王强同志辞去西安市长安区人民政府区长职务的请求。
  6月1日,西安市长安区人民政府网站显示,该区人大常委会已于5月30日接受王强同志辞去西安市长安区人民政府区长职务的请求。

  对于公司西安天磊置业有限公司在4月29日公开摇号销售“南长安街壹号”项目中存在违规操作销售行为,长安区住房保障和房屋管理局责令西安天磊置业有限公司立即进行整改,对其违规销售行为进行惩戒记分,暂停受理其新申请预售许可,限制其未售房源的网签销售,并将其纳入社会信用体系“黑名单”。

  中原地产首席分析师认为,从西安的摇号买房政策看,就存在问题,相比其他城市的摇号政策,西安的太过简单,摇号软件,摇号电脑,都不可控。其他城市都是公证机构主导,而西安是公证机构监督。

  西安全市开展专项检查

  不仅仅天磊置业,其母公司融创也受到了“连累”。

  今天,西安市住房保障和房屋管理局公告,暂停受理融创中国西安公司旗下12家项目公司商品房预售许可申请,责令融创中国西安公司对照相关法规进行自查整顿。禁止各房地产开发企业、公证机构在组织公证摇号销售商品住房时使用武汉矩阵科技有限公司开发的摇号软件。

此外,受此次事件影响,西安市住房保障和房屋管理局公告,6月3日起开展为期6个月的商品房销售秩序专项检查工作。
摇号购房摇成一种病!这些乱象出现,西安8人官职摇没了,深圳可以这样钻空子
  此外,受此次事件影响,西安市住房保障和房屋管理局公告,6月3日起开展为期6个月的商品房销售秩序专项检查工作。

  检查范围包括:在售项目的房地产开发企业,以及接受房地产开发企业委托,承担商品房销售代理、营销策划活动的房地产经纪机构。

一二手房价差滋生喝茶费戏码
一二手房价差滋生喝茶费戏码

  因为政府“限价”,限制备案价,不允许开发商自主定价,不管市场有多少需求,反正价格不能卖太高。但是周围的二手房价格是无法监管的,都在小业主手里。二手房价格随着市场行情涨起来了,但是新房被紧紧的压制住了,这样价格倒挂产生了。

  指出:资本家害怕没有利润或利润太少,就像自然界害怕真空一样。一旦有适当的利润,资本就胆大起来。如果有10%的利润,它就保证到处被使用;有20%的利润,它就活跃起来;有50%的利润,它就铤而走险;为了100%的利润,它就敢践踏一切人间法律……

  巨大的套利空间,不仅滋生了类似西安“打招呼”权利寻租的空间,一些人也发现了其中的“商机”。

  比较常见的“喝茶费”也水涨船高,上海、深圳、杭州等地“喝茶费”、“号子费”,由曾经的5万、8万,飙涨至数十万,有的高达80万,甚至有的达100万左右。

  各地频繁上演喝茶费、关系户的戏码后,房地产公司纷纷出来澄清。

  4月底,深圳蛇口新盘山语海取得预售许可证后,便有“80万喝茶费”的消息传出。为此,项目开发商深圳市赤湾房地产开发有限公司,于4月22日发布了相关声明:不会出现任何“内部折扣”、“额外折扣”等;不存在“内部客户”和“关系客户”提前选房行为,任何以提前选房、帮忙打折为由索要费用的行为都是严令禁止的违法行为。

  仅深圳地区先后有万科、华润、中海等多家房地产公司陆续发过类似声明。(详见报道《史上最疯狂购房!深圳楼盘摇号先交500万诚意金,多城市开启"抽奖买房",摇号买房好似打新股》)

  深圳一位地产业内人士表示,他们公司最近有新楼盘推迟开盘的原因很大程度上也是由于“限价”政策,公司内部有考虑过借助一些手段变成二手房后再销售,但二手房的税费较高,目前还在继续探讨。

  买房“摇一摇”就能治百病?

  不管开发商撇清关系户、喝茶费,还是坦诚相告实际销售,都无法让购房者心服口服。

  于是,深圳蛇口新盘招商双玺采用先审核购房资格,再缴纳500万诚意金,然后公开现场抽签选房的方式销售,这是深圳首个宣布公开摇号销售的项目,不过深圳目前尚未未要求所有新房均公开摇号销售。(详见报道《又见躁动楼盘!就在今天成都超6万人抢千套房,深圳一楼盘冻结33亿诚意金,"摇号选房如进高考考场"》)。

  摇号成为了最近房地产市场最受人关注的词语。新房销售不透明?摇号买!买房“摇一摇”就能包治百病?

  南京城东某楼盘就曾被曝光涉嫌招募合法的购房人,以合法的方式报名参与摇号,摇中后试图将房源转给关系户签约。

  由于限购政策导致符合要求的购房者减少,以及房地产公司更名限制,公司名义购房的转让成新趋势。

  近日,有不少中介以公司名义叫卖新房。深圳刚刚摇号结束的新楼盘,已经有用公司注册名义买房者,立即挂出转让的信息,加价600万元、700多万不等。

  在此之前,已经有用公司名义购买的,有不少转让的案例,转让的方式也是修改法人名字。

在公布的销售方案中规定,除了允许夫妻之间以及父母与子女之间更名之外,公司名称变更为公司法定代表人姓名,或者个人姓名变更为同一姓名为法定代表人的公司名称。
在公布的销售方案中规定,除了允许夫妻之间以及父母与子女之间更名之外,公司名称变更为公司法定代表人姓名,或者个人姓名变更为同一姓名为法定代表人的公司名称。
  在公布的销售方案中规定,除了允许夫妻之间以及父母与子女之间更名之外,公司名称变更为公司法定代表人姓名,或者个人姓名变更为同一姓名为法定代表人的公司名称。

意味着,公司名义摇号买到以后,立即可以变更或者售出,只需要把公司的法人改为新买家就可以了,这种变更手续的成本只有1000多元。
  意味着,公司名义摇号买到以后,立即可以变更或者售出,只需要把公司的法人改为新买家就可以了,这种变更手续的成本只有1000多元。

链家网站显示,目前海上世界双玺在售二手房的挂牌均价为14.4万元/平,与最多8.7万/平的价差达5.7万/平,按照最小的户型175平计算,差价近一千万元,即使花600万的转让费,也仍然有400万左右的利润空间(不考虑房价波动因素)。
  链家网站显示,目前海上世界双玺在售二手房的挂牌均价为14.4万元/平,与最多8.7万/平的价差达5.7万/平,按照最小的户型175平计算,差价近一千万元,即使花600万的转让费,也仍然有400万左右的利润空间(不考虑房价波动因素)。

  不过值得注意的是,以公司名义购房,转让的税费和个人买房略有差异。

  公司名义买房利弊分析

  以公司的名义购房若不了解其中潜藏的风险点,很有可能造成一些不必要的损失。

  1

公司购房需要什么资格?

  公司分为注册在境内的公司以及注册在境外的公司,注册在境内的公司购买房屋类型和套数不受限制,注册在境外的公司不能在限购城市购买住宅,如果在限购城市有办事处,可以办事处的名义购买一套非住宅。

  2

公司购房如何办理贷款?

  以公司名义买房,虽然能规避限购政策,但因为绝大多数银行的按揭贷款业务仅针对个人买房者,公司购置房产需一次性付款,这意味着初始的投入成本就很高。要到取得产权证后,才能进行抵押贷款。

  3

公司购房需要交什么税?

  公司买房缴税与个人购房缴税相比要多出很多:

  契税、印花税

  无论是非住宅、普通住宅还是非普通住宅,只要是以公司名义购房,均需按照房款的3%缴纳契税,不享受税率减半的优惠;另外还需缴纳0.05%的印花税。

  房产税

  根据1986年10月开始实施的《中华人民共和国暂行条例》,对于公司名下的房产,每年需缴纳房产税,具体税费为:每年房产原值×70%×1.2%。在具体操作过程中,不同的地区对不同性质的企业(如高新企业、扶贫单位等)可能会有三年内免房产税的优惠。

  土地使用税

  按照“建筑面积*30元/年”征收使用税等。如房产税、土地使用税未按时缴纳,需要按照每日万分之五缴纳滞纳金。

  此外,公司购房所需缴纳的税目较多,计算较为复杂,购房人最好向相关部门详细咨询具体税费金额。

  4

公司持有房屋如何交易?

  公司持有房屋的交易形式目前主要有两种,一种是直接将该房屋出售;一种是通过股权变更的形式来进行交易,以该房屋在公司资产所占比例来确定股权份额,但是这种方法涉及公司的资产、债务、利润等因素,潜藏风险较多,另外股权变更的形式并不能改变不动产权属的所有人登记。

  5

转卖公司名下房产需要交什么税?

  对于出售公司名下房产,在交易过程中则需要缴纳:

  1、增值税及附加

  按(不含税收入-不含税购置原价)×5.6%征收;

  2、土地增值税

  按(转让收入-扣除项目金额)×四级超率累进税率征收;或由税务机关按成交价格的5%的核定征收;

土地增值税四级超率累进税率表
土地增值税四级超率累进税率表

  3、印花税

  按成交价格×0.05%征收。

  此外,转卖公司名下房产,还要缴纳企业所得税,目前一般按转让房产所得的净利润*25%征收。企业所得税一般按季预缴,年终汇算清缴。

  6

原价转卖公司名下房产能避税吗?

  对于这种“阴阳合同”(即正式合同中做低房屋总价,余款另签一份补充合同),首先这种做法涉及偷税漏税,属于违法行为;其次,企业的每一笔账目都有进出明细,要作假并不容易;再者,房屋成交过程中,会有相关部门做房价评估,价格做得太低一般是通不过的。

  7

公司购房有什么特殊性?

  1、公司产权的房屋可以通过股权转让方式进行转让,不需要经过交易中心,但是这种只是变更股权及实际控制人,最适合做这种交易的是公司名下无其他不动产以及资产,否则不现实;

  2、公司产权的房屋要想变更为个人名下必须要通过买卖,从交易中心进行产权变更登记;

  3、以公司名义购置的房地产作为公司资产,为所有公司股东共同共用,在处置资产时需要经过所有股东同意及授权或取得董事会决议方可处理。

    本文首发于微信公众号:券商中国。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:娄在霞 HN151)

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