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楼股背离趋势形成 楼市格外火热

本文来源:和讯财经 2018-06-03 20:05
 
    一半是火焰,一半是海水,楼股严重背离!

  近期,楼市格外火热:成都5万人抢400套房;西安5000人排队买700套房;杭州2998户家庭抢购某楼盘170多套房;南京15000多人抢夺3177套限价房。

  与现实中火热的楼市相比,地产股的表现则朝着无底的深渊坠落。

  上周四(5月29日),在香港上市的优质地产股万科、碧桂园、中海、龙湖跌幅不约而同超过2%;而其他品牌地产股更出现大面积下跌,其中,融创下跌4.79%,旭辉下跌5.17%,恒大下跌5.68%,佳兆业下跌3.17%!

与此相对应,在内地A股房地产板块,连续一周时间都是大阴线,房地产股上演大跳水。
  与此相对应,在内地A股房地产板块,连续一周时间都是大阴线,房地产股上演大跳水。

  那么这种奇特的楼市火爆与股市完全不对称,是什么原因造成的呢?

  楼市去杠杆持续,部分房企资金链或断裂!

  先看下股市分析师们看空房地产板块的理由:房地产股集体走低是因房企的短期负债在急剧增加,房地产未来出现违约的可能性在飙升,尤其是部分房企脆弱的资金链或有断裂迹象。

  数据显示,截至2018年3月底止,在香港上市的内地房企,未来一年内到期的短期借款,按年计算增加逾一倍,而房地产整体板块持有现金对短期债务的偿还率由一年前平均139%降至95%,也就说一年前房地产板块短期现金流完全可以对冲短期借款,今年则有约5%的短期借款或得不到偿还。

那么问题很明显,5%的短期借款得不到补充就意味着“开发商资金链断裂”,可见,担心房企出债务违约才是房地产股与楼市行情走出冰火两重天的主因。
  那么问题很明显,5%的短期借款得不到补充就意味着“开发商资金链断裂”,可见,担心房企出债务违约才是房地产股与楼市行情走出冰火两重天的主因。

  实际上,这一波的房地产行情本来就是个“意外”,命运的转折就是2015年的“去库存”,高层意图本来是为三四线城市常年卖不出去的楼市去库存,结果被利益至上的开发商又加了把火,财政奇缺的地方政府又来推波助澜,短时期内暴涨100%的城市此起彼伏,也让很多债务高企的房企获得喘息之机,据WIND资讯数据显示,2017年上市房企中,约43%的企业资产负债率低于65.05%的行业均值;仅有20%的房企高于80%。

而此次的去杠杆金融攻坚战中,官方决意收紧开放商的资金龙头。近日,某TOP3房企200亿公司债融资被终止;另一明星房企38亿的绿色公司债也被迫终止,且在公告中未说明理由。可见,在“去杠杆”金融攻坚战远未结束的当口,期望“官方再度放水救房企”是不切实际的幻想。
  而此次的去杠杆金融攻坚战中,官方决意收紧开放商的资金龙头。近日,某TOP3房企200亿公司债融资被终止;另一明星房企38亿的绿色公司债也被迫终止,且在公告中未说明理由。可见,在“去杠杆”金融攻坚战远未结束的当口,期望“官方再度放水救房企”是不切实际的幻想。

  2018楼市或先涨后跌,

  如何才能做到资产快速翻番?

  那么问题来了,平均负债率已超80%的120家上市房企接下来怎么办?

  选项无非这两条:一是降价跑量,先求生存,再谋发展;二是固守既定利润,错失楼市快速出货时机时机,导致资金链断裂,或非理性降价,或烂尾。

  这就意味着,两条路的最终都通向“量增价跌”,这就意味着供应量会增加,新房价格下跌,部分购房者和炒房客或买到烂尾楼进而陷入大坑。2018年楼市大概率“先涨后跌”,目前是买房的好时机吗?

  先看一张表,那就是各地财政对出让的依赖度:

从表格中前三甲看,都是我们似曾相识的“排队买房”的重点城市,当然,这是去年的数据,2018年,成都、西安或许会进入前十名。
  从表格中前三甲看,都是我们似曾相识的“排队买房”的重点城市,当然,这是去年的数据,2018年,成都、西安或许会进入前十名。

  再来看看实施“海河英才”计划之前的天津,从2017年4月最高点至11月的累计跌幅为12.8%。2017年11月,天津大数据房价指数环比下跌1.71%,到了12月跌幅再度加深,达到2.57%,在全国样本二线城市中居跌幅首位,进入2018第一季度天津房价继续下跌,数据显示,一季度天津新增供应面积为120.86万平方米,环比下降67.57%;住宅成交面积为157.41万平方米,环比下降38.70%;全市商品住宅平均销售价格为14859元/平方米,环比下降4.18%。

  与此相对应,一季度的天津房价持续下跌,成交下滑,马上就在财政上体现:天津市一季度一般公共财政收入579亿元,完成年初预算25.8%,比去年同期下降17.2%。其中:地方税收收入427亿元,下降5.9%;非税收入152亿元,下降38.2%。

  这说明了什么?它告诉我们,在房价下跌、楼市成交量下跌的背景下,地方财政收入必然受到严重影响,就是天津这样的直辖市都不例外!

  所以,你懂的,“516海河英才计划”顺势出炉!有关方面公布,在海河计划上线的第一天,申请人数就突破了30万,即便出台了多项打补丁政策,提高了落户门槛,但预计仍会有相当数量的新天津人入住,业界预计其中大部分都是北漂的购房人,其数量远远超过了天津楼市一年的成交量。

  这就导致近期天津楼市成交暴涨,房价迅速回温。

楼股背离趋势形成,楼市资产如何快速翻番?!
从天津的楼市可以看出,只要房价下跌到一定程度,政府就会出手干预楼市,房价不可能大跌,明白吗?

  实际上关于这一点,作为资深地产评论人,地产凝眸早在《重磅!楼市调控动真格,这些行为将被严查!》中明确确提出,从中可以判断,楼市大涨不行,大幅下跌也不行,防控的是“市场波动大”!

  看深圳近期案例:5月30日招商双溪预售现场上演了一场“5000万蹲”楼市大戏,刷爆了朋友圈!起因就是在预售证严格价格控制下,使得双玺三期成为该项目价格差最大的一期,从最低单价8万、总价1600多万到单价15万、总价6500万不等,均价约12万/?,而市场上双玺二手房报价约为12-16万/?不等。

楼股背离趋势形成,楼市资产如何快速翻番?!
一边是部分区域出现新房二手房价格倒挂的案例,一边是新房价格远远高出周边二手房的“换马甲的又一城”和“山里的玺樾山”,对于深圳购房者而言,如何精准把握新房的价值所在,切实认准那些“买到即赚”的新房?

  这需要对区域、地段、规划的深度了解,需要对了解各城市政策,比如深圳住宅不对公司限购,而北京则对企业住房交易做出明确限制,这就需要“站在别人的肩膀上”来缩短认知周期,尽快抓住资产翻番良机!

比如,招商双玺新房如何做到资产快速翻番呢?看看这几张图,你就明白其中的诀窍所在。
比如,招商双玺新房如何做到资产快速翻番呢?看看这几张图,你就明白其中的诀窍所在。

楼股背离趋势形成,楼市资产如何快速翻番?!
楼股背离趋势形成,楼市资产如何快速翻番?!
招商双玺时光道已经成为过去,更多“买到就是赚到”新房在路上,你做好准备了吗?

  购房,少则数十万,多则数千万,怎能纸上谈兵?怎能没有指引?地产凝眸20年房地产行业从业经历,历经开发商、营销代理、地产评论多行业实战,国家建设部、人事部首批房地产经纪人资格证书获得者,房天下2017年度人气爆棚答主奖获得者,欢迎进入地产凝眸小密圈私聊!

 

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(责任编辑:岳权利 HN152)

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